En época de auge, internacionalización. En periodo de crisis, la misma receta. Por motivos muy diferentes, en ambas etapas, las inmobiliarias españolas no han dudado en hacer las maletas y trasladar su actividad y saber hacer fuera de España.

Si en pleno boom del residencial, hace menos de una década, las promotoras se lanzaron a la conquista de mercados como Europa del Este y algunas zonas de Centroamérica y Sudamérica, en la actualidad la oferta se especializa buscando un nicho de mercado que le permita continuar con su actividad, tras la paralización del negocio en el mercado interno.

«Cuando el mercado español empezó a enfriarse, muchas empresas buscaron nuevos horizontes, sobre todo en el ámbito europeo, gracias a los buenos equipos técnicos, financieros y operativos con los que cuenta el sector en España», subraya José Otero, de la consultora Savills.

A principios de siglo, tras años de crecimiento empresarial, varias compañías españolas desarrollaron proyectos en países de Europa del Este, como Polonia y Rumanía, donde el déficit de vivienda, la mano de obra y el suelo barato ofrecieron una oportunidad para las promotoras para repetir el éxito.

Entre estas empresas, destacan Hercesa, Fadesa, Grupo Lar, Prasa y Riofisa. En 2007 se esperaba que, dos años después, la inversión española en proyectos inmobiliarios en Rumanía alcanzara los 2.000 millones de euros. Sin embargo, las altas expectativas generadas provocaron una sobreoferta y, en muchos casos, los proyectos no tuvieron el éxito esperado.

Concretamente, Fadesa anunció su entrada en el mercado rumano, con una inversión de unos 1.000 millones de euros. Año y medio después, tras su integración con Martinsa y la posterior entrada en concurso, su proyecto de Bucarest de construir 7.600 viviendas se encuentra en la primera fase y sin acabar.

Al otro lado del Atlántico, la proximidad cultural y lingüística, así como su potente industria turística, provocó que grandes firmas, como Martinsa Fadesa o Grupo Sánchez acometieran complejos turísticos, con una extensa oferta residencial y hotelera, en países como México y Brasil. Sin embargo, los problemas financieros de las empresas hicieron que estos proyectos no llegaran a finalizarse.

Con la experiencia de lo acontecido años antes y la necesidad de implantar el negocio español adaptado a las exigencias de cada mercado, varias firmas del sector han apostado por nuevos proyectos en el ámbito internacional. “Actualmente, en el sector inmobiliario predominan las inversiones defensivas, buscando valores refugio en países y ciudades con mercados muy líquidos”, subraya Eusebi Carles, responsable de Savills.

La clave, antes de llevar a cabo un proyecto internacional con éxito, es sumar la experiencia de construcción en España a las características de cada país. “Cada mercado tiene su propia ley del suelo, unos plazos y una seguridad jurídica diferente, una oferta y demanda distinta ya que, en general, se trabaja más con productos llave en mano de lo que se hace en España”, comenta José Otero. “Las inversiones en el extranjero exigen un amplio conocimiento previo sobre situación de los mercados locales, suelo, criterios urbanísticos, necesidades, legislación; es decir, una gestión compleja previa, para evitar sorpresas desagradables”, añaden desde Marina d’Or.

Las iniciativas que se acometen en el mercado internacional son muchas y de muy diversa tipología: desde promociones puntuales con socios locales, hasta delegaciones con capacidad operativa propia e, incluso, marcas extranjeras creadas por empresarios españoles. Sin embargo, la mayoría de las propuestas de inversión inmobiliaria adolecen de un problema común: las restricciones financieras. “Los mercados residenciales con más proyección son aquellos destinados a primera vivienda. En zonas del norte de África, Sudamérica y México, en vivienda social, la financiación corre a cargo del Estado o de entidades financieras locales con garantía estatal, en la mayoría de los casos”, explica Carlos Ferrer-Bonsoms, director de Suelo, urbanismo y Residencial de Jones Lang LaSalle. www.expansion.com

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